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自宅敷地に長男の家を建設予定

　自宅敷地の駐車場部分に長男の自宅を建設予定です。抵当権をつけるのに、分筆した方がいいですか。また、土地は生前贈与した方がいいですか。子は３人いますが、土地は全て長男に相続させたいです。（60代、男性）

住宅ローン 抵当権を考えて分筆

　まず分筆についてお答えします。

　今回は抵当権をつけるという話ですから、長男が住宅ローンを組むものと考えると、金融機関は土地と建物全体に抵当権を設定します。

　分筆していないと、あなたの自宅敷地全体に抵当権が設定されてしまい、将来抵当権を外すために金融機関との話し合いが必要になりますので、分筆しておきましょう。

　次に、分筆した駐車場部分の土地の生前贈与についてです。贈与した財産の評価額から１１０万円の基礎控除を除いた部分に贈与税が課税されます。贈与税の税率は相続税より高いので、基本的には相続で承継した方がいいでしょう。

　ただし、今回は妻と子３人で相続税の基礎控除が５４００万円となりますので、自宅敷地に金融資産を加えた相続財産がその範囲に収まるようでしたら、相続時精算課税制度を活用して早めに贈与することも考えてみてください。

　最後に、土地を長男に全て相続させるための留意点についてです。長男を除く子２人には、法定相続分の２分の１の遺留分請求権があります。あなたの相続財産のほとんどが不動産である場合、長男に土地全てを相続させるとトラブルのもとになりますので、事前の配慮が必要です。

　いずれにしても、１次相続（１回目の相続）でまず妻に自宅を相続させるのか、妻が先に亡くなった場合の相続対策などもありますので、家族全員で話し合っておくことが肝心です。

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＜たのシニア生活彩り俱楽部マネジャー　山本建＞